문, 주거용 주택을 임차하는 경우 반드시 전입신고를 하라고 하는데 그 이유는 무엇인가요. 또한 위와 같은 전입신고를 하면 법상 어떠한 보호를 받게 되는 가요.

 답, 주거용 건물에 관한 임대차경우에 주택임대차보호법 제3조 제1항에는 “임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”라고 규정되어 있습니다.

 즉 주택을 임차하여 그 주택을 인도받고, 전입신고를 하면 다음과 같은 효력이 발생합니다. 첫째, 임대차가 종료될 때까지 주택을 사용 수익할 권리, 기타 임차인이 가지는 부수적인 모든 권리(보증금반환청구권 등)를 임대인 기타 제3자에 대하여 주장할 수 있고, 둘째, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 됩니다.

 따라서 임대차가 종료할 때까지는 주택에 대한 소유권의 변동이 있다하더라도 신소유자의 퇴거요구를 거부할 수 있고, 또한 계약기간이 종료되었다 하더라도 보증금을 줄때까지는 집을 비워줄 의무가 없습니다. 그리고 임대인의 지위가 신소유자에게 승계되는 경우에는 임차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 신소유자에게 이전되는 것이므로 종전 임대인의 보증금반환채무는 소멸합니다.

 다만 주택 임차시 유의할 점은 선순위(임차인의 대항력이 발생하기 이전)의 저당권이 있는 경우, 위 저당권에 기하여 경매가 이루어지면 임차인은 위 주택을 경락받은 자에게 대항할 수가 없으므로 경락인의 퇴거요구에 응해야 하고 경락인에게 보증금의 반환을 구할 수 없습니다. 확정일자가 있다면 위 경매에서 배당에 참여(확정일자를 받아 두어야 경매에 참여할 수 있습니다)할 수 있으나, 배당을 전혀 받지 못하거나, 보증금 중 일부만 배당 받았다면 결국 임차인은 주택의 전 소유주인 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 밖에 없습니다. 그러나 집주인이 경매까지 당할 정도라면 금원이 없는 상황이므로 임차인으로서는 그 보증금 반환에 어려움이 있는 경우도 발생할 수 있습니다.

 따라서 주택을 임차할 경우에는 위 주택에 저당권 등이 설정되어 있지는 않은지 유의하여야 하며, 또한 이사를 하면 반드시 전입신고를 하고 확정일자까지 받아 두어야 할 것입니다.